Memang tidak mudah untuk memasarkan hunian di tengah-tengah daya beli masyarakat yang tengah mengalami penurunan. Namun dengan memahami dinamika yang ada di pasar properti, kesulitan pasti dapat ditembus.
Presiden Direktur PT Diamond Citra Propertindo Tbk, I Gusti Putu Gede Wingara mengatakan peluang di sektor hunian masih sangat besar sehingga pengembang dituntut mampu membaca pasar agar mampu untuk menggarapnya.
Sebagai contoh perusahaan yang dipimpinnya, Diamond Land Development (PT Diamond Citra Propertindo Tbk) selama pandemi COVID-19 masih menggarap 15 proyek hunian di Jakarta dan Bogor yang diperuntukkan bagi berbagai segmen pasar.
Menurut Putu, persepsi pasar terhadap sektor hunian sejauh ini masih positif, mayoritas masyarakat masih percaya pemerintah mampu melakukan pemulihan terhadap ekonomi ke depan.
Optimisme terhadap pasar properti, juga disampaikan Wakil Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Asosiasi Real Estate Broker Indonesia, Nurul Yaqin yang melihat upaya pemerintah untuk keluar dari pandemi COVID-19 sudah ke arah yang positif.
Menurut Nurul, banyak pengembang properti yang sudah melakukan penyesuaian (adjustment) terhadap produk yang digarapnya terutama terkait harga agar dapat terjangkau di tengah kondisi serba sulit sekarang ini.
Nurul mengatakan penting bagi pengembang properti untuk memfokuskan produknya terhadap apa yang dibutuhkan masyarakat yang sedang mencari rumah/hunian.
Baca juga: Pemkab bangun rusunawa khusus PNS
Ancaman terjadinya kelebihan pasok hunian memang dapat terjadi di tengah-tengah kondisi sekarang ini. Namun faktor-faktor seperti keuntungan, lokasi, kondisi sosial ekonomi bisa menjadi pertimbangan agar pengembang dan konsumen dapat berkorelasi.
Soal keuntungan, dalam membeli hunian/rumah sudah dipastikan akan menguntungkan karena harganya dapat dipastikan akan terus mengalami kenaikan. Begitu juga dengan potensi sewa yang bisa menjadi penghasilan bagi penghuninya.
Lantas pertimbangan masyarakat dalam membeli rumah/hunian berikutnya terkait lokasi.
Pemeli rumah/hunian biasanya akan menanyakan seberapa mudah untuk menjangkaunya, apakah masuk kendaraan roda empat, apakah bebas banjir, apakah dekat dengan fasilitas publik (sekolah, rumah sakit/Puskesmas, pasar) dan apakah sudah tersedia transportasi publik.
Terakhir, kondisi sosial ekonomi. Informasi mengenai hal itu penting untuk disampaikan kepada calon pembeli.
Kepastian hunian yang dibelinya bakal menguntungkan dalam waktu dekat dan kondisi di sekitar permukiman menjadi daya tarik untuk memiliki rumah/hunian.
Perubahan cepat
Sedangkan konsultan properti, Novi Imelly mengatakan sebenarnya rumah/ hunian merupakan pasar yang jelas karena pasti dicari masyarakat.
Menurut Novi tidak mungkin seorang anak tinggal bersama orang tuanya terus menerus. Pasti ke depannya dia akan mencari rumah sendiri.
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat mencatat kebutuhan rumah setiap tahun mencapai 800.000 unit, baik itu disebabkan oleh pertambahan penduduk maupun urbanisasi.
Baca juga: Pengecatan rumah susun di Palembang bertahap
Sementara itu, lanjutnya, "backlog" (kekurangan) perumahan mencapai 13, 5 juta unit dan rumah tidak layak huni mencapai 3,5 juta unit.
Dengan angka-angka itu dapat dipastikan masyarakat yang mencari rumah setiap tahunnya selalu ada. Kalaupun tidak direalisasikan tahun ini dipastikan akan menabung untuk membeli rumah pada tahun berikutnya.
Di tengah pandemi seperti sekarang ini, pengembang ada baiknya mengantisipasi perubahan cepat di masyarakat dengan mencocokkan apa yang diinginkan pembeli rumah/hunian.
Patut diingat untuk tahun ini potensi pembeli rumah yang dapat digandeng KPR/ KPA adalah yang berusia 25 sampai 40 tahun atau dikenal sebagai generasi milenial sehingga sudah seharusnya pengembang properti menyasar pasar ini.
Pengembang properti, menurut Novi, harus jeli apa yang diinginkan generasi milenial, apa saja pekerjaannya, kesukaannya, kisaran penghasilan semua data itu dikumpulkan untuk menyiapkan hunian.
Patut diingat untuk menggaet pasar milenial, pengembang harus bersaing dengan minat mereka di bidang perjalanan wisata (traveling), kuliner dan teknologi informasi sehingga semua itu harus tercermin dalam hunian yang dibangun, jelas Novi.
Terkait hal itu, Direktur Pemasaran Diamond Land Development, Tony Hartono mengatakan telah mempelajari pasar properti di Jakarta dan Bogor, yakni hunian paling mahal sampai dengan paling murah (hanya Rp150 juta).
Hunian itu dikemas dalam produk apartemen, hunian tapak, aparthouse (kombinasi apartemen dengan rumah), condovilla (apartemen yang dikemas sebagai villa) untuk menyasar pasar yang berbeda-beda di masa pandemi saat ini, jelas Tony.
Tony juga mengungkap pemasaran properti juga memanfaatkan secara penuh menggunakan teknologi digital sehingga antara konsumen dan penjual tidak saling bertemu.
Baca juga: Tidak terkesaan kumuh, Pemprov Sumsel cat rumah susun
Kalaupun bertemu tetap dengan protokol kesehatan untuk melihat unit contoh (show unit).
Kemudian di tengah pandemi konsumen menuntut hunian yang sehat dengan sirkulasi udara dan cahaya memadai sehingga seluruh produk Diamond Land dari mulai harga tertinggi sampai termurah selalu menggunakan langit-langit tinggi.
Perbankan
Di tengah pandemi sekarang ini, peran perbankan sangat penting untuk menjembatani masyarakat yang akan membeli rumah melalui fasilitas KPR/ KPA.
Kini, dengan masa angsuran sampai dengan 20 tahun sudah sangat membantu bagi masyarakat, bahkan bisa juga sampai dengan 30 tahun.
Hal ini disampaikan Senior Vice President Non Subsidized Mortgage & Personal Lending Division PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk, Suryanti Agustinar yang menyatakan dengan layanan perbankan maka pembeli rumah/hunian akan merasa lebih percaya diri.
Hal ini karena perbankan hanya akan memberikan fasilitas kredit terhadap produk-produk rumah/hunian yang sudah siap saja agar memberikan perlindungan terhadap masyarakat yang akan membeli rumah.
Di tengah pandemi seperti sekarang ini, perbankan juga memanfaatkan teknologi digital untuk memudahkan masyarakat yang ingin mendapatkan fasilitas kredit.
Saat ini mulai dari pengajuan dan pemasukan berkas dilaksanakan secara daring.
Suryanti mengakui di tengah pandemi sekarang ini proses KPR memang sedikit lebih lama dibandingkan saat normal.
Hal itu karena adanya daerah-daerah yang melaksanakan karantina wilayah (lockdown) sehingga membutuhkan waktu untuk melakukan verifikasi terhadap calon pembeli.
Namun, hal ini sudah ada solusi melalui kerja sama dengan BPJS Ketenagakerjaan untuk memastikan konsumen yang mengambil KPR memang masih bekerja.
Perkembangan terkini konsumen rumah/apartemen di masa pandemi ini tidak lagi perorangan tetapi bisa saja grup terdiri dari empat sampai lima orang.
Mereka menghimpun dana untuk membeli properti yang memiliki prospek tinggi serta menggunakan KPR/KPA jangka pendek 5-10 tahun.
Hunian itu tidak akan ditempati namun untuk disewakan dan hasilnya dibagi ke dalam kelompok tersebut.
Nanti pada saatnya hunian itu akan dijual dan hasilnya dibagi lagi ke dalam kelompok tersebut.
Menurut istilah Novi Imelly, sudah bukan zamannya di tengah pandemi masuk medan perang sendirian seperti Rambo atau John McClane dalam film Die Hard.
Saat ini eranya berperang keroyokan seperti dalam film The Avengers.
Bahkan di era pandemi saat ini, kalangan milenial banyak yang mengadopsi membeli hunian secara bersama sebagai investasi agar nantinya bisa membeli rumah sendiri.
Lagipula cara ini juga dapat dipakai untuk mencari penghasilan di tengah pandemi.
Penghasilan bisa didapat dari sewa hunian/apartemen atau bisa dari "capital gain" mengingat harga hunian itu akan mengalami kenaikan saat dijual nantinya.
Membeli hunian secara grup ini seharusnya juga mulai diantisipasi pengembang dan perbankan agar dapat diadopsi.
Agaknya memang agak repot tetapi pasarnya memang ada dan angkanya sangat besar.
